相続した不動産を売却する際の手続きと注意点を徹底解説 | 前橋で不動産売却を承る専門家が相続不動産の売却に関する豆知識などをコラムでご紹介

相続で不動産を受け継いだものの、どう手続きを進めれば良いのか分からないと悩む方は多いのではないでしょうか。相続した不動産の売却は、手続きが複雑であるうえに、税金や費用が関わるため、十分な知識が必要です。特に相続人同士でのトラブルや、空き家となってしまう不動産の管理は放置できません。 本記事では、相続した不動産を売却する際の手続きや発生する税金、注意すべきポイントについて分かりやすく解説します。相続人同士の関係を円満に保ちながら、スムーズに売却を進める方法についてもご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

相続した不動産を売却する際の手続きの流れ

相続した不動産を売却するには、複数の手続きを順序よく進める必要があります。相続登記や遺産分割協議など、法的な手続きが中心となるため、事前に流れを把握しておくことが重要です。以下では、売却までの具体的な手続きのステップについて詳しく解説します。

遺言書の確認

まず、故人が遺言書を残しているかを確認します。遺言書が存在する場合、記載された内容に従って不動産の分配や名義変更を進めることになります。遺言書には、自筆証書遺言、公正証書遺言など種類があり、それぞれ検認手続きや法務局への届け出が必要です。遺言書がない場合は、次の「遺産分割協議」が必要になります。

遺産分割協議の実施

遺言書がない場合、相続人全員で「遺産分割協議」を行い、誰がどの不動産を相続するかを決定します。相続人全員の合意が必要で、協議がまとまったら「遺産分割協議書」を作成します。これにより、相続登記や売却活動の準備が整います。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所での調停や審判に進むこともあります。

相続登記（名義変更）の手続き

遺産分割協議が完了したら、不動産の名義変更を行う「相続登記」を法務局で申請します。名義が故人のままでは売却ができないため、必ずこの手続きを行わなければなりません。必要書類として、遺産分割協議書、故人の戸籍謄本、相続人全員の印鑑証明書、固定資産税評価証明書などが求められます。

不動産の査定と売却活動

名義変更が完了したら、不動産会社に査定を依頼し、売却価格を決めます。査定額を参考にして、仲介業者を通じて売却活動を始めます。相続人同士でトラブルを避けるためにも、査定額や売却条件について全員が納得したうえで進めることが大切です。

相続不動産売却時に発生する税金とその対策

相続した不動産を売却する際には、税金の問題が避けられません。譲渡所得税や登録免許税など、さまざまな税金が発生するため、事前に対策を知っておくことが重要です。ここでは、相続不動産の売却時に発生する主な税金と、それを軽減する方法について解説します。

譲渡所得税の概要

不動産を売却した際に得られた利益（譲渡所得）に対しては「譲渡所得税」が課されます。譲渡所得は、次の計算式で算出されます。

譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）

相続した不動産の場合、取得費が不明なこともありますが、故人が購入した時点の価格や固定資産税評価額が基準となるため注意が必要です。譲渡所得が発生した場合、所得税や住民税がかかるため、早めに計算して対策を立てましょう。

取得費加算の特例

相続で不動産を取得した場合、譲渡所得を軽減するために「取得費加算の特例」が利用できます。この特例では、相続税として支払った金額を取得費に加算できるため、課税される譲渡所得が減少します。ただし、相続税の申告期限から3年以内に売却することが条件です。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した不動産が空き家の場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。この特例を使うと、譲渡所得から最大3,000万円が控除されるため、大きな節税効果が期待できます。ただし、適用には以下の条件が必要です。

・相続発生時に故人が1人で住んでいたこと
・1981年以前に建築された家屋であること
・売却前に耐震リフォームを行う、または建物を取り壊して更地にすること

その他の節税方法

不動産売却にかかる税金を抑えるためには、以下の対策も有効です。

・譲渡費用の計上：仲介手数料や測量費、解体費用などは譲渡費用として経費計上できます。
・特定の時期に売却する：所有期間が5年を超えると長期譲渡所得として税率が低くなるため、売却時期を調整することも一つの方法です。
・専門家に相談する：税理士や不動産売却の専門家に相談し、最適な節税方法を選ぶことで、税金を最小限に抑えられます。

相続不動産売却時の注意点

相続した不動産を売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。手続きを進める中でトラブルを回避し、スムーズに売却を行うためには事前の確認が欠かせません。ここでは、特に注意すべきポイントについて詳しく解説します。

共有名義の場合の対応

相続不動産が複数の相続人による「共有名義」になっている場合、売却手続きには相続人全員の同意が必要です。共有者のうち1人でも反対すると売却はできません。そのため、事前に相続人同士で十分な話し合いを行い、売却に関する合意形成を図ることが重要です。また、共有名義のままでは後のトラブルが生じやすいため、売却を進める際には専門家に相談しながら対応しましょう。

売却前の測量や境界確認

土地や建物を売却する際には、正確な面積や境界が明確になっていることが必要です。境界が不明確なままでは、買い手とのトラブルや契約不成立の原因になることがあります。特に古い不動産の場合、境界杭が失われているケースもあるため、売却前に土地家屋調査士に依頼して測量を行い、境界を確認することが大切です。

売却にかかる費用の把握

相続した不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生します。主な費用として以下が挙げられます。

・仲介手数料：不動産会社に支払う手数料
・登記費用：相続登記や抵当権抹消登記にかかる費用
・解体費用：老朽化した建物を取り壊す場合の費用（一般的に9割の建物は解体が必要です）
・税金：譲渡所得税や印紙税など
これらの費用を事前に把握し、売却価格と比較しながら計画を立てることで、手取り金額を明確にすることができます。

早めの相続登記の重要性

不動産の名義変更を行う「相続登記」は、売却を進める上で欠かせない手続きです。しかし、登記が遅れてしまうと、相続人が増えたり、所有権の確認に時間がかかるケースもあります。2024年4月からは相続登記が義務化されるため、手続きを怠った場合に罰則が科せられる可能性もあります。売却を検討しているのであれば、できるだけ早く相続登記を完了させることが重要です。

福島産業株式会社による相続不動産売却サポート

相続した不動産を売却する際には、手続きや税金対策、相続人同士の合意形成など、考えなければならないことが多くあります。福島産業株式会社では、相続不動産の売却に関するさまざまな問題を解決し、円満な売却をサポートしています。

相続人間のトラブル回避支援

相続人が複数いる場合、不動産の分割方法や売却価格について意見が食い違うことがよくあります。福島産業株式会社では、相続人全員が納得した形で不動産を売却できるよう、専門的な立場からサポートを行います。不動産を現金化することで、相続人全員に等しく分配できる状態を作り、相続人同士のトラブルを未然に防ぎます。

税金対策の専門的サポート

不動産売却時には、譲渡所得税や印紙税などさまざまな税金が発生します。福島産業株式会社は税金対策にも詳しい専門家が在籍しており、譲渡所得の軽減や特例制度の適用について丁寧にサポートします。例えば「取得費加算の特例」や「相続空き家の3,000万円特別控除」などの制度を活用することで、税負担を最小限に抑えることが可能です。

空き家の売却相談対応

相続した不動産が空き家になっている場合、放置すると固定資産税の負担が増えるだけでなく、老朽化による管理リスクも高まります。福島産業株式会社では、空き家になっている不動産の査定や売却活動を積極的にサポートしています。また、「特定空き家制度」による固定資産税の増税リスクについても対応し、適切な時期での売却を提案します。

前橋市での不動産売却サポート

福島産業株式会社は前橋市を中心に不動産売却をサポートしています。相続した不動産が県外にある場合でも、手続きの代行やサポートを通じて、遠方の相続人が安心して売却を進められる体制を整えています。前橋市に不動産を所有する方にとって、地域に根差したサポートが受けられるのは大きな安心材料となるでしょう。

まとめ

相続した不動産の売却は、手続きや税金対策、相続人同士の合意形成など、考慮すべき点が多くあります。スムーズに進めるためには、相続登記や売却前の測量、税金に関する知識をしっかりと把握することが大切です。また、空き家の固定資産税対策や早期の売却計画も重要なポイントとなります。 本記事で解説した内容を参考に、不動産売却を着実に進めることで、相続人全員が納得のいく結果を得られるでしょう。専門家のサポートを受けながら手続きを進めることで、トラブルを回避し、安心して不動産を現金化することが可能です。 不動産売却についてさらに詳しく知りたい方は、こちらからお問い合わせください。

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